Sparpaket 2012: Was ändert sich?

SPEKULATIONSSTEUER bei IMMOBLIEN:

*bei letztem entgeltlichen Erwerb vor 01.04.2002: 3,5% vom VeräußerungsERLÖS, wenn seit dem 01.01.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat 15% vom VeräußerungsERLÖS

* bei letztem entgeltlichen Erwerb ab 01.04.2002: 25% vom VeräußerungsGEWINN, Ausschleifregelung: Vom 11. bis zum 35. Jahr nach dem letzten entgeltlichen Erwerb verringert sich der VeräußerungsGEWINN um 2% p.a. (D.h. ab dem 35. Jahr sind 50% des VeräußerungsGEWINNES mit 25% zu besteuern -> 12,5%)

* Hauptwohnsitzbefreiung wird erweitert: trifft auch zu, wenn 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung

* Befreiung für selbst erstellte Gebäude wird eingeschränkt: Diese dürfen in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkommen aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.

* Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie
   Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf
   Spekulationssteuer.

* Die Erklärung der Steuer kann durch Selbstberechnung der Parteienvertreter
   erfolgen. Abfuhr bis 15. Des zweitfolgenden Monats. Parteienvetreter haben
   die Spekulationssteuer zu entrichten und HAFTEN für deren Entrichtung. 

* VORSTEUERBERICHTIGUNGSZEITRAUM bei Immobilien: Der Betrachtungszeitraum beträgt 20 statt 10 Jahre.
 

(Quelle: Mag. Walter Stingl)

Wechsel des Stromanbieters- Geld sparen!

Der Wechsel- oft lohnenswert...

Es gibt mittlerweile unzählige Anbieter. Für den Endverbraucher ist es sehr schwer, dabei noch den Überblick zu behalten. Oft schreckt ein Wechsel ab, da die meisten neuen Anbieter unbekannt und daher nicht vertrauenswürdig sind. ABER! Einer neuen Studie zufolge können ~ € 150 .- im Jahr gespart werden!

Wie geht´s?
Um unter unzähligen Stromversorgern den individuell günstigsten Tarif zu finden, sollte man einen Online-Strompreisvergleich mit einem integrierten Tarifrechner, wie zB: e-control.at, zu Rate ziehen. Dort tippt man einfach seinen bisherigen Stromverbrauch sowie die Postleitzahl ein. Dann erhält man eine Liste mit den in der Region verfügbaren Anbietern/Tarifen. Man sucht sich den günstigsten Anbieter heraus und schließt gleich online den Vertrag ab.
Achten Sie auf:
                         + kurze Mindestvertragslaufzeit
                         + kurze Kündigungsfrist 

Der neue Anbieter kümmert um die Kündigung mit dem alten Stromversorger- der Wechselvorgang verläuft reibungslos. Mit dem jetzigen Zählerstand wird die letzte Rechnung ausgestellt.

Für den Anbieterwechsel benötigen Sie
                        + Stromverbrauch (Stromrechnung)
                        + bisherigen Kosten (Stromrechnung)
                        + Nummer des Stromzählers (Stromrechnung oder Zähler)

Mehr dazu: www.e-control.at: Hier erfahren Sie mehr über Strom, Gas und Öko-Energie, finden die günstigsten Angebote mit dem Tarifkalkulator und Energiespar-Tipps.

Kaution- wofür?

Meist wird bei Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution verlangt. Diese dient dem Vermieter dazu, bei etwaigen Schadenersatzforderungen (z.B. wegen Beschädigung der Wohnung bzw. der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände) oder bei Mietzinsrückständen nicht erst ein Gerichtsverfahren abwarten müssen, um zu seinem Geld zu kommen.

Für die Höhe der Kaution gibt es keine gesetzliche Regelung. Üblich sind 3- 6 Bruttomonatsmieten (Miete + Betriebskosten), manchmal werden aber auch höhere Beträge verlangt.

Am besten ist es, die vereinbarte Kaution in Form eines gebundenen Sparbuchs zu übergeben. So ist automatisch die Verzinsung sichergestellt. Und durch das Losungswort kann die Kaution nur in beiderseitigem Einvernehmen in Anspruch genommen werden. Wird die Kaution in bar überreicht, sollte der Mieter unbedingt eine schriftliche Zahlungsbestätigung verlangen.

Bei ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung muss der Mieter den Kautionsbetrag verzinst zurückbekommen, wobei die Verzinsung zumindest zum jeweiligen Eckzinssatz zu erfolgen hat.

Weist die Wohnung beim Ausziehen Schäden auf, so darf der Vermieter jene Kosten von der Kaution abziehen, die ihm durch Reparatur oder Instandsetzungsarbeiten entstehen.
Achtung: Kein Abzug bei Mängeln, die durch die ganz gewöhnliche Abnützung entstanden sind.
Um sich Auseinandersetzungen zu ersparen, sollte bei Mietbeginn und auch bei der Rückgabe die Beschaffenheit der Wohnung genau festgehalten werden. zB: durch Fotos, ein Übernahmeprotokoll, welches beide Vertragspartner unterzeichnen, eine Liste der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände (bei möblierten Wohnungen).

Das Grundbuch

Mit Hilfe des Grundbuches lässt sich für jedes Grundstück in Österreich sekundenschnell fest stellen, wem es gehört, ob es belastet ist oder ob andere Verfügungsbeschränkungen vorhanden sind.
Der sogenannte Grundbuchauszug ist in 3 Abschnitte unterteilt:

• Im A- Blatt finden Sie allgemeine Infomationen über das Grundstück, wie die Einlagezahl, die Grundstücksnummer, die Größe, Adresse,...
• Im B- Blatt finden Sie den/ die Eigentümer (bei mehreren Eigentümern samt Angabe des jeweiligen Anteils).
• Im C- Blatt finden Sie Auskunft über vorhandene Belastungen (zB Hypotheken,..)

Bei jeder Eintragung ist die Tagebuchzahl vermerkt. Unter dieser Zahl gibt es im Grundbuchsgericht (Nr des zuständigen Gerichts ist ganz oben auf dem Auszug) in der Urkundensammlung Kopien aller wesentlichen Dokumente, die zu der jeweiligen Eintragung geführt haben ( zB Kaufvertrg, Schenkungsvertrag,..). Jederman kann dort Einsicht nehmen.

Es gilt das Prioritätsprinzip: "Wer zuerst kommt mahlt zuerst", ältere Eintragungen sind stärker als jüngere.

Bei jeder Liegenschaftstransaktion sollten Sie rechtzeitig einen Experten Ihres Vetrauens beiziehen, dass aus der "Traumwohnung" nicht ein Albtraum wird. Eigentum an einer Immobilie erwirbt man- entgegen dem weit verbreiteten Irrtum- nicht bereits mit dem Kaufvertrag, sondern erst mit der Eintragung in das öffentliche Grundbuch! Es ist daher wichtig zu überprüfen, ob derjenige, der die Wohnung/ das Haus/ das Grundstück anbietet, überhaupt der Eigentümer ist. Auch Mieter tun gut daran nachzuforschen, ob der potenzielle Vermieter überhaupt über das Objekt verfügen darf...

"Wie finde ich einen guten Makler?"

Die beste Gewähr für ein sicheres und erfolgreiches Immobiliengeschäft sowie eine zügige Abwicklung bietet die Zusammenarbeit mit dem richtigen Immobilienmakler. 

→ Es sind sowieso alle Makler gleich (schlecht?)!
→ Die wollen doch nur mein Geld und machen sowieso nichts!
→ Was soll mir ein Makler schon bringen?
→ Das kann ich selber auch!
→ Ich kenne doch meine Immobilie am besten!

Es gibt sehr große Unterschiede! Was den einen oder anderen Makler betrifft, mag das vielleicht sogar stimmen… Die Leistungen eines wirklich guten Maklers jedoch sind in Geld nicht aufzuwiegen!

  NEHMEN SIE SICH ZEITund organisieren Sie ein Treffen mit dem Makler Ihrer Wahl. Überzeugen Sie sich persönlich von seinem professionellen Arbeitsumfeld, der Ernsthaftigkeit und der Intensität, mit der er seinen Beruf ausübt. Fragen Sie ihn, ob er  mit Experten oder Spezialisten (z.B. Rechtsanwälten, Bausachverständigen, Finanzierern,..) zusammenarbeitet. Niemand kann immer und zu jeder Zeit alles wissen. Einzelkämpfer sind im Leben generell und ganz besonders in der Maklerbranche selten erfolgreich.

   LEGEN SIE GROSSEN WERT DARAUFdass der Makler sich für Ihr Anliegen Zeit nimmt und sich mit Ihren individuellen Wünschen und Bedürfnissen umfassend auseinandersetzt. Denn schließlich handelt es sich bei einem Immobilienkauf- oder -verkauf um eines der wichtigsten wirtschaftlichen Unternehmungen in Ihrem Leben. Lassen Sie sich nicht einfach mit einigen Adressen und den üblichen Sprüchen abfertigen.

    FRAGEN SIE DEN MAKLERnach Referenzen und bereits abgewickelten Geschäften, sowie seiner Ausbildung und danach, ob er auch an Weiterbildungsmaßnahmen teilnimmt.

    SIE MÖCHTEN IN DER NÄCHSTEN ZEIT ERNSTHAFT EINE IMMOBILIE KAUFEN?
Dann sollte Sie der Immobilienmakler über Chancen und Risiken ehrlich und offen informieren und Ihnen seine Einschätzung betreffend die Realisierbarkeit Ihrer Bedingungen mitteilen. Werden Sie hellhörig, wenn die Umstände eines Immobilienerwerbs als absolut problemlos dargestellt werden.

    SIE MÖCHTEN IN DER NÄCHSTEN ZEIT ODER AUCH SPÄTER EINE IMMOBILIE VERKAUFEN?
Lassen Sie sich genau erklären, wie der Makler vorzugehen plant und dabei alle Umstände des Verkaufs berücksichtigt. Was sind seine Marketing-Maßnahmen und in welcher Zeit und zu welchem Preis kann er Ihre Immobilie realistischerweise verkaufen? Ein guter Makler erstellt einen Marketingplan und erläutert Ihnen seine Verkaufsstrategie. Auch ist er in der Lage, Ihnen ein recht genaues Bild der aktuellen Marktlage zu vermitteln.

    WERDEN SIE HELLHÖRIG UND VORSICHTIGwenn Ihr Makler behauptet, dass der Verkauf Ihrer Immobilie "reine Formsache" sei, da er über ausreichend vorgemerkte Kunden verfüge.

    EIN PROFESSIONELLER UND SERIÖSER MAKLER ist vor allem Berater und Dienstleister- nicht Verkäufer. D.h., dass er sich mit Ihren Wünschen, individuellen Bedürfnissen und möglichen Problemen auseinandersetzt, und Ihnen nicht einfach Versprechungen macht. Er wird Sie beim Gang zum Notar und auch danach nicht alleine lassen, sondern Ihnen weiterhin mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Was ist ein "Immobilientourist" ?

...und wie schütze ich mich als Privat- Verkäufer einer Immobilie davor? Wie stellt man sicher, dass die “Besichtiger“ Ihr Haus/ Ihre Wohnung kaufen wollen? Und vor allem kaufen können?

Der Verkauf fängt eigentlich schon am Telefon an. Nur ein Profi kann schon beim ersten Kontakt eine Qualifizierung vornehmen. Die Erfahrung zeigt, dass es sich bei einem Großteil der Anrufer nicht um ernsthafte Käufer handelt. Die Anzahl an sogenannten “Immobilien-Touristen“ ist leider erstaunlich hoch.
Denn: Maximal 5% der Anrufer erfüllen die 3 wichtigen Kriterien für einen potentiellen Käufer:

► Der potentielle Käufer muss Druck/ Drang haben sich zu bewegen. Ist dieser nicht vorhanden, wird er keine Kompromisse bei dem Kauf seiner Immobilie machen wollen. Ohne Kompromisse geht aber bekanntermaßen nichts im Leben. Somit wird derjenige auch keine Immobilie finden und wenn er noch so lange sucht.
► Der Interessent sollte auch schon genügend Immobilien besichtigt haben, also über eine gewisse Erfahrung verfügen und wissen was er/ sie möchte/ sucht.
► Der potentielle Käufer muss über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügen. Ein Offert „vorbehaltlich Finanzierung“ ist das Papier nicht wert, auf dem es geschrieben steht.

Achtung!: Geben Sie nicht jedermann Ihre Adresse preis! Lassen Sie nicht jedermann in Ihr Heim! Nicht hinter jedem Anruf verbirgt sich kriminelle Energie, aber Vorsicht ist der beste Schutz!

Ein Immobilienmakler bietet Ihnen Schutz durch:
+ Qualifizierung der Interessenten, Abblocken von "Immobilientouristen"
+ Bonitätsprüfung
+ Buchführung/ Aufzeichnungen über jeden Anrufer
+ Begleitung von der ersten Besichtigung bis zur Kaufvertragsunterzeichnung

Die Vergebührung von Bestandverträgen von Wohnungen/ Häusern (=Mietverträge)

Die Gebühr ist vom Vermieter zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen. Sie fällt immer dann an, wenn ein schriftlicher Vertrag errichtet wird.

► Berechnung und Höhe der Gebühr

Die Höhe ist abhängig

• von den vereinbarten Leistungen und

• von der vereinbarten Laufzeit.

Die Bemessungsgrundlage:

► Was gehört alles dazu?:

Alle wiederkehrenden (zB: Miete, Betriebskosten, Umsatzsteuer, Kosten für Warmwasser/ Heizung; Versicherung des Mietobjektes) und einmaligen Leistungen (zB: Baukostenbeiträge, Investitionsablösen), die der Mieter zu erbringen hat:

Die Gebühr beträgt 1% der Bemessungsgrundlage.

► Ermittlung (Wohnungsmietverträge):

Miete auf bestimmte Zeit (befristetes Mietverhältnis):Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen x bestimmte Dauer + einmalige Leistungen

zB: Gesamtmiete inkl BK: € 450.-, Befristung auf 2 Jahre, keine Einmalleistungen: Bemessungsgrundlage: € 450.- x 12 x 2 (Jahre) = € 10 800.-, Gebühr: 1%= € 108.-

Miete auf unbestimmte Dauer (unbefristetes Mietverhältnis):Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen x 3 + einmalige Leistungen.

zB: Gesamtmiete inkl BK: € 450.-, unbefristet, keine Einmalleistungen:

Bemessungsgrundlage: € 450.- x 12 x 3 (Jahre) = € 16 200.-; Gebühr: 1%= € 162.-

Bei Wohnungsmietverträgen sind die wiederkehrenden Leistungen  höchstens mit dem 3- fachen des Jahreswertes (zuzüglich einmalige Leistungen) anzusetzen.